Mật độ xây dựng là gì? Những quy định về mật độ xây dựng nhà ở

Mật độ xây dựng được hiểu là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích khu đất, lô đất. Tùy theo là mật độ xây dựng thuần hay gộp sẽ có những quy định khác nhau.

1.1 Phân loại mật độ xây dựng

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm Thông tư 22/2019/TT-BXD thì mật độ xây dựng sẽ có 2 loại như sau:

a) Mật độ xây dựng thuần

Mật độ xây dựng chuẩn là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật).

b) Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị:

Mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).

Dựa vào đặc trưng và tính chất của công trình mà người ta chia ra các loại mật độ trong xây dựng như sau:

• Mật độ xây dựng chung cư.
• Mật độ xây dựng biệt thự
• Mật độ xây dựng nhà phố
• Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ

Do đó, chủ đầu tư cần tìm hiểu rõ về mô hình công trình để có cách tính phù hợp và chính xác.

Tùy vào mỗi công trình xây dựng mà có những quy định về mật độ xây dựng khác nhau. Dưới đây là những quy định về mật độ xây dựng thuần và xây dựng gộp tối đa cho các công trình.

2.1 Mật độ xây dựng thuần tối đa

• Mật độ xây dựng thuần tuân thủ quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Riêng các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤ 25 m có diện tích lô đất ≤ 100 m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình theo quy định.
• Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ - công cộng, cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ - công cộng nhưng không vượt quá 60%.
• Đối với các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. 

Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo quy định hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình.

a)  Mật độ xây dựng thuần tối đa nhà ở

Mật độ xây dựng thuần tối đa của ô đất xây dựng nhà ở liên kế, nhà ở riêng lẻ như biệt thự, nhà vườn, nhà cấp 4, nhà phố… như sau:

Chú thích: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 07 lần.

b) Mật độ xây dựng thuần tối đa chung cư

Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư phải đảm bảo các quy định về mật độ dưới đây và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà về khoảng lùi công trình.

Chú thích: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46 m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần.

c) Mật độ xây dựng thuần của nhà xưởng

Mật độ xây dựng thuần của lô đất xây dựng nhà máy, nhà xưởng, kho tàng tối đa là 70%. Đối với các lô đất xây dựng nhà máy có trên 05 sàn sử dụng để sản xuất, mật độ xây dựng thuần tối đa là 60%.

d) Mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ - công cộng

Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình dịch vụ - công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%

2.2 Quy định về mật độ xây dựng gộp

• Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%.
•  Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch - nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%.
• Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên là 5%.
• Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên chuyên đề là 25%.
• Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan, nhưng không quá 5%.

Công thức tính mật độ xây dựng được chia thành cách tính mật độ xậy dựng nhà ở và cách tính mật độ xây dựng công trình.

3.1 Công thức tính mật độ xây dựng công trình

Sở Xây dựng thống nhất hướng dẫn về cách tính mật độ xây dựng công trình kiến trúc xây dựng, để các cơ quan thẩm định, đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng và các đơn vị liên quan biết, thực hiện khi lập, thẩm định, phê duyệt, cấp giấy phép xây dựng các công trình xây dựng có liên quan đến chỉ tiêu mật độ xây dựng công trình như sau:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%

Trong đó:

• Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc được tính theo hình chiếu bằng của công trình (ngoại trừ nhà phố, liên kế có sân vườn).
•  Diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời.

3.2 Công thức tính mật độ xây dựng nhà ở

Công thức tính mật độ xây dựng nhà ở bằng công thức nội suy với cách tính thủ công như sau:

Trong đó:

• Nt: mật độ xây dựng của khu đất cần tính;
• Ct: diện tích khu đất cần tính;
• Ca: diện tích khu đất cận trên;
• Cb: diện tích khu đất cận dưới;
• Na: mật độ xây dựng cận trên trong bảng 1 tương ứng với Ca;
• Nb: mật độ xây dựng cận dưới trong bảng 1tương ứng với Cb

Trên đây là những thông tin xoay quanh vấn đề mật độ xây dựng. Hy vọng thông qua bài viết này các bạn có thêm những thông tin hữu ích.

>> Các bạn xem thêm cách tính giá xây nhà